2022年10月10日华夏合肥高新REIT在深圳证券交易所上市，成为第18只上市公募REITs，至今，这只备受关注的全国第五个国家级高新区产业园REITs、安徽省本土企业首单公募REITs，已经上市一周年。一年来，华夏合肥高新REIT凭借优质的底层资产价值和专业化运营赋能，实现了平稳运营，为投资者赚取了真金白银，成为产业园REITs中的“绩优生”。
强劲的现金流生产能力
累计向持有人分红5815万元
华夏合肥高新REIT是合肥高新股份有限公司、合肥高创股份有限公司、中信证券、华夏基金强强联合推出的精品REITs。项目底层资产为合肥创新产业园一期，位于合肥高新区核心区，园区聚集大批科技创新型企业，项目周边配套成熟，交通和生活十分便利。自基金成立以来，华夏合肥高新REIT持续展现出优秀的现金流生产和可持续分派能力。
华夏合肥高新REIT 2022年年报显示，基金自2022年9月20日成立至2022年12月31日，实现收入3625.34万元，净利润为1892.57万元，期内基金可供分配金额为2077.09万元，年化分派率为4.80%。2023年中报显示，基金自2023上半年实现收入4729.64万元，净利润为1513.70万元，期内基金可供分配金额为3742.92万元，年化分派率为4.92%。据此，自成立至2023年6月30日，华夏合肥高新REIT累计可供分配金额为5820.01万元。
2023年4月24日及25日，华夏合肥高新REIT进行了成立以来首次收益分配，共计向持有人分红2072万元。2023年9月1日及9月2日，华夏合肥高新REIT又进行了一次分红，分配金额共计3742.9万元。至此，华夏合肥高新REIT自成立来累计向持有人分红5814.9万元。
其实，华夏合肥高新REIT的投资价值早在发售阶段就得到投资人的认可。华夏合肥高新REIT募集时广受资金追捧，最终募集规模为15.33亿元，但比例配售前的募集规模达1293.亿元。在网下询价阶段，基金拟认购数量为初始网下发售份额数量的公156.89倍，最终网下机构发售配售比例仅为0.64%，众发售部分的配售比例为0.23%。
专业赋能经营稳健
出租率持续超预测值
优异的业绩离不开优质的底层资产和专业运管赋能。
华夏合肥高新REIT原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体。
招募说明书资料显示，华夏合肥高新REIT底层资产合肥创新产业园一期2019至2021年平均出租率超87%。基金成立以来，基金管理人与外部管理机构取了一系列积极措施以稳定并提升项目总体表现，底层资产出租率及合同租金表现平稳。根据基金定期报告，截至2022年末，华夏合肥高新REIT底层资产的基础设施项目出租率为 90.26%，2023年上半年项目平均出租率为 91.21%，远高于首发时招募说明书披露的出租率预测值。根据基金最新公布的运营数据，2023 年三季度项目整体出租率平均值为91.81%，依旧高于项目估值模型出租率预测值。
据了解，在基金管理人的主动管理与外部管理机构的协助下，项目公司各项工作按照年度经营稳步开展。外部管理机构积极拓展招租渠道，努力提升基础设施项目出租率和收缴率水平，出租率稳中有升；有效开展了安全督导工作，扎实推进安全管理和设施设备维修保养的各项举措，确保基础设施项目的平稳运营，客户满意度维持较高水平。
合肥高新股份有限公司资产证券化工作组副组长汤仁勇表示，作为华夏合肥高新REIT的原始权益人，合肥高新股份一直关注基金的表现和基础设施项目的运营情况，也将一如既往的支持华夏合肥高新REIT做强做优。首先将持续专业化、市场化的运营管理，打造受市场青睐的高新技术产业园区产品。其次，重点围绕现有租户，通过提供卓越的产业运营服务，提高租户粘性，筑造园区服务口碑，持续提升基础设施项目出租率。此外，将进一步聚焦精细化管控，深挖创收空间；提高园区智慧化管理水平，降低园区运营成本。
业绩稳健可期
扩募潜力可观
华夏合肥高新REIT基金经理刘京虎表示，运营稳定、未来可期的产业园项目方可获得投资者认可，才能受到市场青睐。华夏合肥高新REIT团队一直非常注重运营的稳定性，从基础物业服务、产业内容服务、金融对接服务等多维度提高租户的满意度及粘性，从客户“老带新”、招商转化等多渠道拓展客户导入。华夏合肥高新REIT上市一年来，基础设施项目的出租率稳中求进，租赁单价维持稳定，在复杂的经济环境下表现出良好的韧性，在基金管理人及外部管理机构合力加持下，预计项目中长期表现持续向好。华夏基金与合肥高创还将持续致力于精细化管理的提升上，争取在维修改造、能源管理、物业管理上实现可观的降本增收。
关于投资者最为关注的扩募问题，汤仁勇表示，目前已经从合肥高新持有的产业园项目中选定扩募项目，积极开展扩募的探索工作。据悉，合肥高新股份目前已开发运营了合肥创新产业园、集成电路产业园、大数据产业园、生物医药产业园等10多个的特色产业园区，总开发运营规模达500万平方米，可扩募资产储备丰富。
险提示：公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。公募REITs取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
